Propriétaire : comment fixer un loyer juste en Belgique ?

Axis Experts - Bureau d'expertises immobilières

Vérifier la conformité de votre bien, choisir des locataires fiables, rédiger un bail complet, conforme et compréhensible… En tant que propriétaire, lorsque vous mettez votre bien en location, de nombreuses missions vous incombent. 

 

Et l’une d’entre elles, de laquelle en découlent beaucoup d’autres, est la suivante : comment fixer un loyer juste, pour vous comme pour vos futurs locataires ? 

 

Parce qu’en effet : autant le loyer que vous allez fixer doit refléter la valeur réelle du bien et couvrir vos coûts, mais il doit également rester attractif pour les potentiels locataires, au risque que votre bien ne reste inoccupé, en attente sur le marché.

 

Dans ce guide, nous vous accompagnons pas à pas dans le processus de fixation d’un loyer équilibré et conforme aux attentes du marché belge. De quoi garantir ainsi à la fois votre satisfaction, et celle de vos locataires ! 🔑

Table des matières

Quels facteurs prendre en compte pour fixer le prix du loyer ?

L’offre et la demande

Vous n’êtes pas sans le savoir : le marché immobilier belge de 2023 a été caractérisé par une hausse généralisée des loyers. En y ajoutant une inflation croissante, et la hausse des taux d’intérêt, il n’est donc pas surprenant que ces conditions ont poussé de nombreux Belges vers la location.

Pour un propriétaire, il est donc crucial de naviguer dans ce marché avec discernement, en équilibrant la nécessité de fixer un loyer compétitif avec la réalité d’un marché en constante évolution. Soyez donc prêt à ajuster votre stratégie de loyer en fonction des fluctuations du marché pour rester attractif pour les locataires potentiels tout en optimisant votre rendement.

Superficie et configuration

La superficie et la configuration de votre propriété sont directement proportionnelles au loyer que vous pouvez en attendre : des intérieurs spacieux et judicieusement distribués se traduisent par un loyer plus conséquent

Pensez également à déterminer la fonctionnalité de chaque chambre (bureau à domicile, chambre pour enfant…), puisqu’elle enrichit l’attrait de votre bien et influence son évaluation locative.

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Localisation et situation du bien

La valeur d’un bien locatif est intrinsèquement liée à sa localisation : les biens situés en ville ou dans des quartiers prisés sont, évidemment, généralement plus chers que ceux en campagne. La proximité des services (écoles, commerces, transports…) est également un facteur déterminant lors de la fixation du prix du loyer.

Type de location

Lorsque vous pensez à mettre en location votre bien, vous choisissez également un type de location : kot étudiant, appartement ou maison meublée ou non… Ce facteur influence directement le montant du loyer : en règle générale, les logements meublés commandent un loyer plus élevé comparativement aux locations nues. 

Pour le propriétaire, cette différence de loyer compense les investissements dans le mobilier et l’équipement, ainsi que l’usure et les éventuelles dégradations. Du côté du locataire, payer un loyer supérieur pour une habitation prête à vivre est justifié par la commodité et les avantages d’une location entièrement équipée.

État et performances énergétiques

La modernité et l’état général de votre propriété, en particulier son efficacité énergétique, sont des facteurs de plus en plus déterminants. Un logement récemment rénové avec un excellent classement PEB (Performance Énergétique du Bâtiment) non seulement attire une clientèle plus large mais justifie également un loyer plus ambitieux. 

Et à l’ère de la conscience écologique, un logement économe en énergie se montre comme un synonyme de charges réduites pour les locataires – un argument de poids dans leur décision, et un argument supplémentaire pour fixer et justifier le prix du loyer.

Extérieurs et petits plus du logement

Un jardin (pas si) secret, une terrasse ensoleillée, un simple balcon… C’est évident : les espaces extérieurs, surtout en ville, peuvent considérablement augmenter l’attrait et donc la valeur locative de votre bien. 

En milieu urbain, des commodités telles qu’un parking privé ou une cave dédiée se révèlent être des avantages considérables, répondant aux besoins spécifiques des citadins. Ces “petits plus” ne sont pas juste des détails ; ils sont souvent des critères décisifs pour les locataires potentiels.

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Nos conseils pour fixer un loyer juste

Faites une étude de marché approfondie

La clé d’une fixation de loyer réussie réside dans une connaissance approfondie du marché local. Ne vous fiez pas uniquement à votre intuition ou à ce que vous pensez que votre bien vaut ; basez-vous sur des données concrètes.

Et pour rassembler ces données ? Explorez les plateformes d’annonces immobilières, consultez les bulletins immobiliers locaux, parlez avec des professionnels de l’immobilier dans votre région, notez les loyers demandés pour des propriétés similaires en termes de taille, d’emplacement et de caractéristiques… Toute info est bonne à prendre ! 

N’oubliez pas également de rester attentif aux évolutions du marché, telles que les fluctuations saisonnières ou les changements dus à des développements locaux – par exemple, l’ouverture d’une nouvelle ligne de transport en commun, qui pourrait augmenter la valeur des propriétés environnantes.

Restez flexible dans la fixation du loyer

La flexibilité est votre alliée dans un marché dynamique ; un loyer figé pourrait vous désavantager face à des ajustements du marché, des imprévus, ou par rapport aux attentes des locataires.

Par exemple, si votre bien reste inoccupé plus longtemps que prévu, ou si vous recevez peu de demandes, envisagez d’ajuster le loyer. À l’inverse, si la demande est élevée et que votre bien attire de nombreux candidats, vous pourriez envisager de le réévaluer à la hausse.

Mettez en valeur la qualité du bien

Ici encore, c’est évident, mais important : un bien qui se démarque par sa qualité et ses prestations peut légitimement prétendre à un loyer supérieur. Mais encore faut-il parvenir à les mettre en avant !

Lors d’éventuelles rénovations, concentrez-vous sur des améliorations qui augmentent à la fois l’attractivité et la fonctionnalité du logement – une cuisine moderne, une isolation améliorée, l’installation de systèmes de chauffage plus efficaces…

Ainsi, si votre propriété bénéficie de caractéristiques écologiques ou de technologies avancées (domotique, panneaux solaires), assurez-vous de les mettre en avant. Au-delà de justifier un loyer plus élevé, cela pourrait permettre de séduire et motiver une clientèle soucieuse de son empreinte écologique.

Une grille indicative des loyers à destination des bailleurs

Pour orienter les bailleurs, la Wallonie et Bruxelles ont mis en place des grilles indicatives des loyers, calculant le loyer en fonction de la localisation du bien, sa superficie, et diverses caractéristiques (âge du bâtiment, PEB, etc.). Bien que ces outils aient suscité certaines critiques pour leur manque de précision, ils restent une ressource utile pour ébaucher une estimation.

>> Grille des loyers à Bruxelles

>> Grille des loyers en Wallonie

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